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長野県東信エリアは移住先としても人気のエリアです♪

佐久市エリアを中心に小諸市・御代田町・軽井沢町の不動産の売買・賃貸・管理を行っております。 と同時に、家具・室内扉の設計・製造やリフォームを行う　ちょっと変わった兼業不動産屋　です。

・・・　この　設計製造兼業不動産屋　というのが、当店の　強み　です。

中古物件、空き家、土地　の取り扱いに　得意な不動産屋　です。

新築でもない限り、建物は中古としての扱いであり、どんなに丁寧に生活していても、室内に傷み や不具合があるものです。

この傷みや不具合というのは、当然にあるものですが、不動産価格に影響することもありますし、　 購入・借りるお客様にとっては、「　ココがちょっと気になるので値引き交渉してみようかな～　」　 となることがあります。

（　中古物件と言っても、お客様にとっては当然に、真剣に検討する　”商品”　ですし、　皆さん、心配の少ない 　　状態で利用したいですもんね。　）

・・・　そこで、当店の　強み　が活かせます。

家具や扉、水道設備など　・・・　家に関する　ソフトな修繕　なら　売却活動　と併せて、 出来てしまいます。　　例えば、

・扉の開け閉めがしずらい。　　・擦りキズ、塗装剥がれがある。 　・わずかな水漏れがある。　　　・残存物がある。　　　　　　　　　　など

通常なら、軽微な修繕も、それぞれ業者さんを呼んで、安くない　出張費なり、修繕費なり　が 発生しますが、当店では売却活動のなかで　『　無料で直してしまう　』　ことが多いです。

（　本音は、わずか数千円の修繕で業者さんを呼ぶのが、面倒なので、直してしまいます。　「　商売っ気ない　」　 と言われることありますが、ここも兼業不動産屋の強みですね。　喜ばれますので、良し。　としています。　）

もちろん、有償となってしまうケースもありますが、管理業、リフォーム業も行っている　強み で比較的、お安く　ご対応できます。

地元密着の少数で行っている不動産屋さんですが、少数だからこそ、責任をもってオーナー様と 向き合っております。　お陰様で、ご依頼いただいた案件の多くは成約に至っております。

（　案件ごとに様々な事情があり、成約率１００％とはいえませんが、全力で案件に向き合っています…　）

物件の価値、状態の良し悪し関わらず、不動産の売却、買い取り、貸し出し、空き家の管理を お考えのオーナー様、お声がけいただけると幸いです。

まずは、物件の調査　が必要です。

売却の場合、価格や時期などが気になりますが、不動産には様々な　法規制　や　行政規制　が あり、事前の調査が必要となります。　また、売主が個人の方であっても、消費者保護の流れから、 売却後であっても、後々、大きなトラブルを抱えてしまうこともあります。　　例えば、

〇　道路のセットバックや建蔽率、容積率の関係で、将来、新築・増改築ができない。 　　〇　空き地だが、水道、下水がない。引き込みに数百万円の費用がかかる。 　　〇　無許可の増築、銀行借り入れ、占有者など、思わぬ権利が設定されている。 　　〇　雨漏れ、傾き、境界、接道状況、周辺住民様との協定など、オーナー様は問題ないと　思っていても、 　　　　消費者保護の観点から問題を孕んでいる。 　　〇　相続問題、農地や災害区域などの法的規制があり、希望の取引が出来ない。　　　等

・・・　不動産には思わぬことが潜んでおり、後々、トラブルになってしまうことがあります。

最近では、物件の自動査定サイト　もあり、これは正直、手間が省け、楽できる。　という 側面がありますが、当店では　やはり、「　現地査定　」　を重視しております。

（　当店も　自動査定　を取り入れたこともありましたが、　自動査定額が実勢査定より、高かったり、安かったり、 　　とあり、やはり、物件状況をふまえた　現地調査での査定が　オーナー様の満足、納得になると思います。 　　自動査定サイト　はあくまで　おおよその周辺相場を知る手段　としては有用です。　）

現地調査のうえでの査定を参考にオーナー様の　”納得ありき”　の売り出しを行います。

弊社は、調査～売却完了まで、「　成功報酬型　」　です。　成約後または取引完了後のお支払い となります。　もちろん、見積もりは事前提出。　ご納得ありきで、売り出しが始まります。

（　当たり前のことですが、これが出来ていない業者さんも、ちらほらと・・・　）

調査費用、広告費用　はかかりません。　（　ごく稀に必要な、特殊調査費用を除く。）

宅地建物取引業法　に定められた　報酬を限度　としています。（※）

いわゆる、売買価格×３％＋６万円です。　×××料　といった、付加請求はありません。

弊社では、業法に定めた報酬以外のご請求は行いません。シンプルな報酬形態です。

（空き家等に係る媒介報酬の規制の見直し　～　令和６年　業法改正背景～） 　全国的に空き家や土地の放置問題があり、これらは・解体費用や管理維持費用といった所有者の負担増。・相続時の手続き 　複雑化。　・景観・治安の悪化。　などを引き起こす一因となっています。　　国としては、活用の少ない不動産の流通活性化を 　目標に掲げていますが、流通にあたり不動産業者の活動にも、調査も含め費用が発生することから、従来の業法の報酬規程 　では、価格が低い物件ですと、業者も赤字になることもあり、売却依頼があっても対応できないケースもあり、不動産流通の 　阻害要素となっていました。　　そこで、国は不動産の流通活性化を目的に、800万円以下の宅地建物の場合のみ、報酬限度 　３０万円（税別）の業法改正がされております。

（※）　物件の価格に関係なく、売却までの業務の手間は、大きく変わらないというのがホントのところです。　物件の価格に 　　　　関係なく、売主様、買主様共に　感謝の気持ち　を込めて、弊社では　「　手数料の割引　」　をしています。　 　　　　売却完了後の割引となりますが、喜ばれることが多いです。 　　　　（　ここでも　商売っ気ない　と言われることもありますが、これも　兼業不動産屋の強み　ですね　）

また、売却中古物件には使用に伴う傷みがありますが、弊社は修繕も強みですので、軽微なもの であれば、募集活動の中で修繕も行っておりますので、安心して、ご相談ください。

〇　不動産査定は、　簡易査定　と　現地査定　を行っております。

簡易査定

机上査定となります。周辺宅地の相場を参考に計算します。土地の形状や 　段差、上下水道の引込状況、建物の状態は考慮しない査定です。 　現地査定と差額がでることが多いので、参考程度となります。

※　お電話で　「　○○市△△町××番地の中古住宅はいくら位ですか？　」のお問合せをいただくこともありますが、過度な 期待？失望？与えたくない。　の考えから、正直なところ、難しいお問合せの部類になります。　周辺土地の相場であれば、 無料でお調べできますが、やはり参考程度のお答えとなります。　周辺相場を知りたい。　だけでしたら、他の自動査定 サイトの利用　や　４月中旬に送付される　固定資産税通知書の評価額　を参考にするのも手です。

現地査定

物件現地での査定となります。登記簿などの資料を各役場から取得し、 　土地　や　建物の現況　をふまえた査定となりまます。

※　資料の取得費用　も意外と掛かりますので、実際に　物件売却意思　が固まってからのご依頼をお願いしたいところ です。　「売却意思はないけど、現地査定だけ」　のご依頼の場合、２～３万円の査定料をお願いしたいです。

現地査定は、売却に向けての査定となりますが、この査定を参考に、オーナー様の意向を踏まえ、 売却額を決定します。（　売却意思のある現地査定のご依頼であれば、査定料は　無料　です。　）

また、当店の現地査定は、　売買実現性　（　流通可能性　）　と　オーナー様の事情　のバランス を大事にします。　「　高すぎない。安すぎない。査定額になる。　」　と考えております。

※　「　わざと高い査定額を設定して、取り扱い物件を増やす手段　」　もありますが、当店はこれを行いません。　 失礼だと考えます。　相場より高すぎる査定額の物件は売却までの期間が　いたずらに長くなってしまったり、大幅な 価格見直し、など　…　オーナー様、購入者様の双方の　不満の種　になるからです。

入居者様、利用者様　探しのポイントは、やはり、窓口を増やすことです。

単純ですが、この方法が効率かつ有効手段です。　　不動産屋も商売ですので、キャンペーン などの”イチオシ物件”があると、それに力を注いでしまうこともあり、お客様の目に触れないことも あります。　　また、不動産を探しているお客様も一軒の不動産屋だけをのぞくことは少なく、いくつ かの不動産業者の情報をみるのが常です。

当店では、原則として、月額賃料の半額を成功報酬　として、オーナー様より頂いております。 募集活動費用はかかりません。　オーナー様の更新料　もかかりません。

また、一般に　２年毎に入居者様と更新　を行いますが、その際、入居者様からいただく　更新 手数料も数千円程度。　と抑えておりますので、永く利用される入居者様も多いのが特徴です。

物件が古いから・・・交通が不便だから・・・新築物件が多いから・・・　あきらめないで下さい。 借りられる方は、様々なこだわり条件で探しています。　”お宝物件”はさまざまです。 　一部屋からもＯＫ。　他の業者さんの募集依頼を解除する必要もありません。

□　売却、貸し出し　共通事項　□　弊社では、国土交通大臣から指定を受けた 「 不動産流通機構 」 が運営するネットワークシステムへ迅速に登録します。　登録しますと、全国の不動産屋とのネット ワークが構築され、幅広く募集活動が可能となります。　さらに、 ・大手総合サイト （ athome、hatomar、excite 等）、情報誌への掲載　 ・行政空き家バンクとの提携　・地元提携業者との提携　・HPへの掲載 　等を行います。

もちろん、物件は全て、画像・写真・説明 入りで広告しますので、お客様の目に触れる機会が 増え、早期成約の期待ができます。

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